We kunnen de netwerken registreren!

Na meer dan drie jaar is het eindelijk mogelijk om de eigendom van netwerken (elektriciteit, gas, water, telecom, riolering, olie, etc.) vast te leggen. We adviseren om kabels en leidingen in ieder geval spoedig te registreren wanneer deze (op termijn) dienen te worden vervreemd of bezwaard.

Inhoud Overgangswet

In het Staatsblad van 26 mei jl. is de Wet tot wijziging van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek en de Kadasterwet in verband met de inschrijving in de openbare registers van netwerken gepubliceerd (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2010-188.html), hierna: de Wet. De Wet is op 27 mei 2010 in werking getreden, ruim een maand sneller dan verwacht.

Tot 2003 waren netwerken roerend. Daarna werden deze als onroerend beschouwd, zodat, logischerwijs, net als voor andere onroerende zaken, civielrechtelijke regels dienden te worden vastgelegd voor registratie, overdracht en hypotheek. Dat geschiedde op 1 februari 2007 door invoering van het nieuwe art. 5:20 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Fiscaal was al een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting ingevoerd.

De Wet zoals die sinds 27 mei jl. geldt, voorziet in een oplossing voor situaties waarin een voor 1 februari 2007 aangelegd netwerk niet kon worden overgedragen, omdat de eigenaar niet kon aantonen, de ‘bevoegde aanlegger’ van het net, dan wel diens rechtsopvolger te zijn (zie art. 5:20 lid 2 BW). Dit is lastig omdat de bevoegdheid moet blijken voor elk kadastraal perceel waardoor het net loopt.

Onder de Wet kan degene die zich op 1 februari 2007 als eigenaar gedroeg een net doen inschrijven in de openbare registers.

Voor de notaris is het hiermee veel eenvoudiger geworden om vast te stellen of degene die wil registreren ook de eigenaar van het netwerk is, omdat bij de recherche, niet helemaal hoeft te worden teruggegaan naar het moment van aanleg. De bewijscomplicaties zijn hiermee sterk gereduceerd, maar helaas niet helemaal verdwenen.

Praktisch belang

De Wet heeft tot doel de kadastrale registratie van netwerken te stimuleren en te vereenvoudigen, zonder dat sprake is van een verplichting tot registratie van netwerken. Echter, in verband met de rechtszekerheid - alle registergoederen in Nederland zijn immers geregistreerd bij het Kadaster - en ter bescherming van de eigenaar, verdient registratie aanbeveling.

Wie gedroeg zich als eigenaar op
1 februari 2007?

Hoe kan de notaris vaststellen dat de eigenaar van een netwerk zich op 1 februari 2007 als eigenaar gedroeg? De Memorie van Toelichting onderscheidt een viertal categorieën van (rechts)personen die zich als eigenaar van het betreffende netwerk hebben gedragen:

a.       een aanbieder van een openbaar elektronisch communicatienetwerk in de zin van de Telecommunicatiewet die bij de OPTA was geregistreerd;

b.       een bedrijf genoemd in de Regeling distributiegebieden waterleidingbedrijven ten aanzien van de netwerken gelegen in het distributiegebied waarin het bedrijf volgens deze Regeling zorg droeg voor de drinkwatervoorziening;

c.        degene die op grond van de Elektriciteitswet of de Gaswet voor het beheer van het betreffende net een beheerder had aangewezen;

d.       degene die het net voor zichzelf exploiteert.

Hoe kan worden aangetoond dat men zich als eigenaar gedroeg?

Voor de eerste drie categorieën is dit betrekkelijk eenvoudig aan te tonen. Dit is anders voor een eigenaar die het net voor zichzelf exploiteert. Intussen bereiden we in de Werkgroep 'Kabels & Leidingen' vanuit de KNB (met het Platform Netbeheerders waarin onder meer Netbeheer Nederland, Vewin en Tennet) een Handleiding voor het notariaat voor, waarmee een praktische uitwerking van de Wet wordt gegeven. De notaris dient namelijk zorgvuldig te onderzoeken wie zich als eigenaar gedroeg. Dit zou kunnen worden aangetoond door bijvoorbeeld stukken met betrekking tot de aanleg, revisie, onderhoud of exploitatie van het netwerk. Ook netwerkregistratiegegevens (GIS) of melding bij het Klic/Kadaster, accountantsrapportages/jaarrekeningen of contracten met afnemers kunnen de eigendom staven.

De notaris dient zelf te beoordelen aan de hand van welke gegevens genoegzaam kan worden vastgesteld of de verzoeker tot inschrijving zich op 1 februari 2007 als eigenaar gedroeg en aldus bevoegd is om de eigendom het desbetreffende net te doen inschrijven in de openbare registers.

Wijze van registratie

Bij het Kadaster wordt een netwerktekening aangeleverd met een verzoek om een depotnummer. Vervolgens wordt de notariële verklaring getekend, ingeschreven bij het Kadaster en wordt dit in de Staatscourant en in een landelijk dagblad gepubliceerd. Dan vangt een vervaltermijn van één jaar aan waarbinnen derden die pretenderen eigenaar van het netwerk te zijn, in rechte kunnen opkomen. Na verloop van dat jaar verliezen derden hun aanspraken, maar behouden zij een recht op schadevergoeding.

Bescherming recht door registratie

Vaak zal in de praktijk de termijn van één jaar niet kunnen worden afgewacht omdat het netwerk dient te worden overgedragen of bezwaard. De Wet bepaalt dan dat een derde geen rechten meer kan tegenwerpen aan degene die een recht op het netwerk verkrijgt, nadat drie maanden na publicatie verstreken zijn. Gedurende die drie maanden wachttijd is het netwerk niet vatbaar voor overdracht of bezwaring. Derden kunnen een dagvaarding of een exploot in de openbare registers doen inschrijven. Als dit niet gebeurt, worden derden, die na registratie de eigendom of een hypotheekrecht verkrijgen, beschermd.

Netwerkbedrijven die zich willen beschermen tegen derden die valselijk zouden gaan registreren en erna overdragen, en niet de gelegenheid hebben om dagelijks de kranten en de Staatcourant in de gaten te houden, adviseren we spoedig over te gaan tot registratie.

Registratie versus opstalrecht

Met de registratie van een netwerk vindt een “knip” plaats in de eigendom. De verticale natrekking, die maakt dat de eigenaar van een perceel ook eigenaar wordt van de netten die zich in zijn grond bevinden, heeft geen toepassing meer. Deze knip werd tot heden met name geregeld door het vestigen van opstalrechten. Deze rechten blijven in stand indien een netwerk wordt geregistreerd.

Voor de vestiging van een opstalrecht is natuurlijk de medewerking nodig van de eigenaar (en de houders van andere zakelijke rechten, zoals hypotheek) van de grond. Dit is niet het geval bij registratie van netwerken en ook is er in beginsel geen vergoeding verschuldigd. Kanttekening is dat wanneer een netwerk zonder bevoegdheid is aangelegd, een eigenaar dit niet hoeft te gedogen, ook al is de eigendom geregistreerd.

Toegang en onderhoud

De Wet geeft geen regeling voor toegang en onderhoud van het netwerk. Het voordeel van het vestigen van opstalrechten boven de registratie van netwerken, is dat de toegang en het onderhoud tot de netwerken over het algemeen meteen als erfdienstbaarheden worden vastgelegd bij de akte van vestiging van het opstalrecht, omdat de eigenaar partij is bij deze akte. Bij registratie van netwerken kunnen deze erfdienstbaarheden niet bij dezelfde akte (notariele verklaring) worden geregeld, omdat de eigenaar geen partij is bij de akte. Er dient een afzonderlijke akte van vestiging van erfdienstbaarheden te worden opgesteld wanneer men toegang en onderhoud bij geregistreerde netwerken wenst te regelen. Nadeel is dan dat voor deze akte wel de medewerking nodig is van de eigenaren van de grond waar het netwerk doorheen loopt, terwijl nu juist het aardige van de Wet is, dat registratie zonder medewerking van de grondeigenaren kan geschieden. Indien het netwerk door veel percelen loopt, is vestiging van erfdienstbaarheden aldus niet praktisch en kostbaar.

Kosten

De kosten van registratie vallen in praktijk mee. Deze kosten betreffen met name de kosten voor het Kadaster en voor de notaris. De Minister merkte hier tijdens de behandeling van de Wet in de Tweede Kamer over op: “Recente informatie van het Kadaster gaat uit van een bedrag van €4990,20 voor een kaart van één omvangrijk netwerk dat met werktekeningen is vervaardigd door het Kadaster. Voor het verstrekken van de landelijke kadastrale kaart van alle percelen in Nederland is €870.000 verschuldigd, maar dat is dan ook het maximum. Het gaat dus niet om geringe bedragen, maar die staan allemaal in verhouding tot de waarde van deze zeer kostbare en omvangrijke onroerende zaken. Bovenop het bedrag dat betaald moet worden voor het met werktekeningen vervaardigen van een kadastrale kaart voor één omvangrijk netwerk komen dan nog de notariskosten. Hierbij moet worden bedacht dat het om maatschappelijk belangrijke en zeer kostbare objecten gaat, die deze kosten rechtvaardigen.” Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 

Conclusie

Met de invoering van de Wet zijn de grootste problemen om een netwerk te registreren verdwenen. De registratie is belangrijk om eigendom te kunnen tegenwerpen aan derden die eigendom van het netwerk pretenderen. Zonder registratie wordt men niet beschermd tegen aanspraken van derden. Wanneer een netwerk dient te worden overgedragen of bezwaard, is registratie vereist alvorens de notariële akte van levering of van hypotheek kan worden gepasseerd.

Het spreekt voor zich dat er meer te zeggen is over de registatie van netwerken. Voor een advies op maat kunt u contact opnemen met Jolande van Loon.

Jolande van Loon
jvloon@plp.nl
010 440 64 10